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AUDIT FAISABILITÉ DEEP · Intégration BIM 6 Disciplines + Dashboard Validation

Date: 2026-08-10 · Auteur: Claude · Cible: P01 Coralis (référence pour P02-P09)

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0. RÉSUMÉ EXÉCUTIF

Constat clé: le pipeline feasibility existant produit déjà un document bancable de qualité Big4 (2 507 lignes, 11 sections sourcées) avec toutes les données Coralis correctes:

• 2 blocs × 4 niveaux + azotea activa
• 22 apartamentos (11 par bloc, 3 typologies: 105/70/60 m²)
• Terrain 1 286.92 m², emprise bloc ~260 m², surface Bloque 2 ~1 145 m²
• Azotea activa avec jacuzzis privés documentés (39.5-63.9 m²)
• Structure béton f'c = 280 kg/cm² + Acier Grade 60 + Zone sismique 4 (0.30g)
• Normes R-001/R-027/R-029/ACI 318
• Étude géotechnique Yudith Rodriguez (3 SPT + 2 calicatas)

Mon erreur Sprint B v3: j'ai généré un modèle 3D à partir d'assumptions inventées, en ignorant complètement ces sources déjà sourcées et validées.

Correction nécessaire: le pipeline BIM doit CONSOMMER les 11 sections existantes comme source de vérité, PAS régénérer des dimensions/matériaux hors contexte.

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1. AUDIT MODULE PAR MODULE

Module 1 · Sommaire Exécutif (section_1.md · 169 lignes)

Contenu actuel: identité projet, caractéristiques techniques (2 blocs, 22 apts, 4 niveaux + azotea), programme immobilier (11 unités Bloque 2 à financer), CAPEX/CA (0.75M USD construction), DSCR, structure financière, statut juridique (matrícula 3000004538), ratings risques (score marché 45/100).

Sources internes: 40_llm_outputs/directeur.json, financier_senior.json, commercial.json.

Impact BIM: ajouter en 1.4 une cellule "Livrables BIM" listant les 6 IFC + clash report + BOM + rendus, avec statut validation Michel.

Effort code: 15 min (ajouter template Jinja2 dans oto_module_bankable_v2_strict.py section EXEC_SUMMARY).

Module 2 · Étude de Marché (section_2.md · 164 lignes)

Contenu actuel: contexte San Cristóbal (250k hab, 25km Santo Domingo), comparables INDEXES (à documenter), courbe absorption sectorielle, segmentation acheteurs (local/expat/investisseur), analyse pricing hedonic.

Score marché analyste: 45/100 — étude terrain requise (100+ interviews).

Impact BIM: aucun (marché ≠ 3D).

Effort code: 0.

Module 3 · Étude Architecturale (section_3.md · 181 lignes) ⭐

Contenu actuel VÉRIFIÉ:

• 3.1.1 Description programme (2 blocs, 22 apts, phasage)
• 3.1.2 Typologies (Tipo 1: 105 m² · Tipo 2: 60 m² · Tipo 3: 70 m²)
• 3.1.3 Azotea activa (jacuzzis privés 39.5-63.9 m²)
• Surfaces communes, amenities, orientations, éclairage

Source-clé: P01_PLANS_ARCHITECTURAUX_REVISES_2026-05.txt (déjà indexé)

Impact BIM: DEEP integration:

• 3.1.4 Modèle BIM Architectural (NOUVEAU) → charge {Pxx}_bim_architectural.ifc
• 3.1.5 Visualisation 3D → embed viewer GLB
• Chaque dimension mentionnée dans le texte doit être calculée depuis le BIM, pas juste répétée de plans
• Surfaces habitables calculées via IfcSpace enumeration
• Orientations issues des coordonnées IFC (angles solaires)
• Auto-génération des schémas (plans typologies)

Modifs code:

• oto_module_bankable_v2_strict.py → prompt Claude pour section TECH_ARCH doit inclure snippet BIM extract
• Ajouter fonction extract_bim_architectural(project_code) qui lit l'IFC et retourne dict de dimensions
• Nouveau prompt: "Utilise EXACTEMENT ces valeurs du BIM: {dims}"

Effort code: 3h.

Module 4 · Étude Structurelle & MEP (section_4.md · 188 lignes) ⭐⭐⭐

Contenu actuel VÉRIFIÉ:

• 4.1.1 Caractéristiques structurelles (système, matériaux, hauteurs)
• 4.1.2 Conception sismique (R-001, R-027, R-029, ACI 318, 0.30g San Cristóbal)
• 4.1.3 Étude géotechnique Yudith Rodriguez (3 SPT + 2 calicatas + stratigraphie)
• Suite: capacité portante, dimensionnement fondations, MEP (probable section 4.2+)

Impact BIM CRITIQUE: section est actuellement TOUT-en-UN. À SPLITTER en 5+1 sous-sections:

4.1 Structurel (garder l'existant + enrichir avec BIM)

• 4.1.1 Système constructif (garder)
• 4.1.2 Conception sismique (garder + ajouter validation via BIM structural)
• 4.1.3 Géotechnique (garder)
• 4.1.4 Modèle BIM Structurel (NOUVEAU) → {Pxx}_bim_structural.ifc
• 4.1.5 Quantitatifs béton/acier → extrait BOM

4.2 Plomberie (NOUVEAU — actuellement mélangé dans MEP)

• 4.2.1 Réseaux eau chaude INDIVIDUELLE (règle Michel R-001)
• 4.2.2 Réseaux eau froide + évacuation
• 4.2.3 Incendie (sprinklers, colonnes sèches)
• 4.2.4 Modèle BIM Plomberie → {Pxx}_bim_plumbing.ifc

4.3 Électrique (NOUVEAU)

• 4.3.1 Courants forts (TGBT, tableaux divisionnaires)
• 4.3.2 Courants faibles (réseau, alarme, contrôle accès)
• 4.3.3 Conformité R-029
• 4.3.4 Modèle BIM Électrique → {Pxx}_bim_electrical.ifc

4.4 Mécanique HVAC (NOUVEAU)

• 4.4.1 Climatisation individuelle par unité (split/multi-split)
• 4.4.2 Ventilation extraction (cuisines/SDB)
• 4.4.3 Modèle BIM Mécanique → {Pxx}_bim_mechanical.ifc

4.5 Clash Detection (NOUVEAU — inter-disciplines)

• 4.5.1 Rapport clash arch/struct/plomb/élec/méca
• 4.5.2 Sévérité: bloquant / important / mineur
• 4.5.3 Résolution requise AVANT bancabilité
• Fichier: {Pxx}_clash_report.json

Sources internes existantes: P01_ETUDE_GEOTECHNIQUE_Yudith_2021-2025.txt, P01_REGLEMENTATION_RD_2026.txt, P01_ENVIRONNEMENT_TECHNIQUE_PGES.txt.

Modifs code:

• SECTIONS array dans oto_module_bankable_v2_strict.py → split "STRUCT_MEP" en 5 clés: STRUCTURAL / PLUMBING / ELECTRICAL / MECHANICAL / CLASH
• 5 nouveaux prompts Claude avec extraits BIM correspondants
• 5 nouvelles fonctions extract_bim_{discipline}(project_code)

Effort code: 6h (refonte majeure de la section).

Module 5 · Étude Financière & DCF (section_5.md · 326 lignes)

Contenu actuel: CAPEX détaillé (0.75M USD), BPU Construcosto Santiago-Cibao, structure financement, DSCR par phase, IRR (~15%), NPV, sensibilités.

Impact BIM:

• Ajouter 5.6 · Bill of Materials extrait BIM (NOUVEAU) → {Pxx}_quantities.json
• CAPEX matériaux CALCULÉ (pas estimé) via extractions IFC:
  • Béton total (m³) × prix Construcosto = ligne CAPEX béton
  • Acier total (kg) × prix = ligne CAPEX acier
  • CMU (unités) × prix = ligne CAPEX maçonnerie
  • Verre (m²) × prix = ligne CAPEX vitrerie
  • Cabling électrique (m) × prix = ligne CAPEX élec
  • Tuyauterie plomberie (m) × prix = ligne CAPEX plomb
  • Ducts HVAC (m²) × prix = ligne CAPEX méca

Sources internes: commercial.json, financier_senior.json, directeur.json, economique.json.

Modifs code:

• Ajouter fonction compute_bom_capex(project_code, construcosto_prices) qui lit tous les IFC et retourne CAPEX matériaux calculé
• Cross-check avec CAPEX estimé existant → alerte si delta > 15%
• Nouveau prompt Claude pour section FIN_DCF: "Compare le CAPEX estimé actuel avec le CAPEX calculé BOM et documente la variance"

Effort code: 3h.

Module 5.3 · Phasage (dans section_5.md)

Contenu actuel: phasage 1 phase (Bloque 2 seul, <100 unités).

Impact BIM: aucun structurel.

Effort code: 0.

Module 5.4 · Stratégie Commerciale (dans section_5.md)

Contenu actuel: 8 sous-points obligatoires (banques, brokers, marketing, budget, pricing, calendrier).

Impact BIM:

• Ajouter en 5.4.9 · Livrables 3D commerciaux — rendus HD extraits du BIM pour brochures/site/socios
• Rendus 3 typologies (Tipo 1 · Tipo 2 · Tipo 3) via panoramas 360° Blender Cycles

Effort code: 1h.

Module 5.5 · Frais Édition (dans section_5.md)

Contenu actuel: 3% coût construction (RÈGLE NON-NÉGOCIABLE).

Impact BIM: aucun.

Effort code: 0.

Module 6 · Étude Juridique (section_6.md · 170 lignes)

Contenu actuel: statut foncier, matrícula 3000004538, charges/hypothèques, structure fiduciaria (pas de fiducie car <1M USD), CONFOTUR non applicable.

Impact BIM: aucun.

Effort code: 0.

Module 7 · Étude Environnementale (section_7.md · 186 lignes) ⭐⭐⭐

Contenu actuel VÉRIFIÉ:

• 7.1.1 Autorités (MARENA, MOPC, Ayuntamiento SC, CORAASAN, EDESUR)
• 7.1.2 Permis MARENA (P01 = Catégorie C ou D · <1ha · 60-120j délai)
• 7.2 Caractéristiques géotechniques et sismiques (répétées de section 4)

Impact BIM VRD CRITIQUE:

• Section actuellement centrée sur MARENA/paperasse
• MANQUE totalement le BIM VRD Environnemental (règle Michel: OBLIGATOIRE tous projets)
• Ajouter 7.3 BIM VRD Environnemental (NOUVEAU):
  • 7.3.1 Raccordement pluvial (drainage eau de pluie → réseau public ou infiltration)
  • 7.3.2 Raccordement septique (fosse ou raccord CORAASAN)
  • 7.3.3 Raccordement électrique souterrain (arrivée EDESUR + distribution interne blocs)
  • 7.3.4 Raccordement eau potable (arrivée CORAASAN)
  • 7.3.5 Raccordement gaz (si applicable)
  • Fichier: {Pxx}_bim_vrd.ifc
  • 7.3.6 Modélisation impact environnemental (calcul déblais/remblais, imperméabilisation)

Sources internes existantes: P01_REGLEMENTATION_RD_2026.txt, P01_ENVIRONNEMENT_TECHNIQUE_PGES.txt.

Modifs code:

• Ajouter clé "VRD" au SECTIONS array
• Nouveau prompt: extraire données géo/environnementales + BIM VRD
• Fonction extract_bim_vrd(project_code) (raccordements souterrains)

Effort code: 3h.

Module 8 · Structure de Financement (section_8.md · 159 lignes)

Contenu actuel: architecture WAF/WA/HRD/AC/ERC/Plotus, % détention, mandat HRD→AC, intervention pay master ERC.

Impact BIM: aucun.

Effort code: 0.

Module 9 · Risques & Mitigation (section_9.md · 169 lignes)

Contenu actuel: 2+ solutions chiffrées par risque (sol → pieux, pluvial → drainage, sismique → renforcement).

Impact BIM: ajouter catégorie de risque "Clash BIM détecté" (bloquant/important) avec solutions typiques (rerouting HVAC, coordination CAO, etc.).

Effort code: 30 min.

Module 10 · Conclusions & Recommandations (section_10.md · 113 lignes)

Contenu actuel: décision investissement, conditions précédentes, points d'attention bancaires.

Impact BIM: ajouter en 10.4 · Validation BIM 6 disciplines:

• Modèles IFC générés: 6/6
• Clash bloquants résolus: X/Y
• BOM CAPEX validé: OUI/NON
• Signature Michel: OUI/NON
• Statut go/no-go bancaire

Effort code: 30 min.

Module 11 · Annexes (section_11.md · 682 lignes)

Contenu actuel: énorme liste d'annexes officielles mergées (tasación, études techniques, plans, sustento).

Impact BIM: ajouter comme nouvelles annexes:

• A9 · Modèle BIM Architectural (IFC + GLB preview)
• A10 · Modèle BIM Structurel (IFC)
• A11 · Modèle BIM Plomberie (IFC)
• A12 · Modèle BIM Électrique (IFC)
• A13 · Modèle BIM Mécanique (IFC)
• A14 · Modèle BIM VRD Environnemental (IFC)
• A15 · Clash Report (JSON + PDF résumé)
• A16 · Bill of Materials (Excel + JSON)
• A17 · Rendus 3D synthèse (PNG HD extraits du viewer)

Effort code: 1h (ajout dans merge_annexes_multilang.py).

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2. PIPELINE TECHNIQUE · ORDRE DE DÉPENDANCES

┌─ Sprint A: extract_archives.py (FAIT)
│  ↓
├─ Sprint B1: generate_bim_architectural.py (À FAIRE)
│  ↓ (validation Michel dashboard)
├─ Sprint B2-B6: 5 disciplines en parallèle (À FAIRE)
│  │  ↓
│  ├─ B2: generate_bim_structural.py
│  ├─ B3: generate_bim_plumbing.py
│  ├─ B4: generate_bim_electrical.py
│  ├─ B5: generate_bim_mechanical.py
│  └─ B6: generate_bim_vrd.py
│  ↓
├─ Sprint C: clash_detect.py (À FAIRE)
│  ↓ (si clash bloquant → STOP + alerte)
├─ Sprint D: compute_bom_capex.py (À FAIRE)
│  ↓
├─ Sprint E: bankable_v2_strict.py (MODIFIER)
│  │  - Split SECTIONS array en 15 clés (au lieu de 10)
│  │  - Injecter extracts BIM dans chaque prompt Claude
│  │  ↓
├─ assemble_bankable.py (garder)
├─ translate_bankable.py FR→ES/EN (garder)
├─ assemble_multilang.py (garder)
├─ merge_annexes_multilang.py (MODIFIER — ajouter A9-A17)
└─ Deploy portal (garder)

Total code:

• Sprint B1-B6: 6 scripts × ~500 lignes = 3 000 lignes Python (Blender bpy + IfcOpenShell)
• Sprint C: ~400 lignes (clash detection)
• Sprint D: ~300 lignes (BOM calc)
• Sprint E: modifs bankable_v2_strict.py = ~500 lignes
• Dashboard console: ~800 lignes JS/HTML/CSS + endpoints backend
• Total: ~5 000 lignes de code neuf/modifié

Temps dev estimé: 40-50h (5-6 jours pleins).

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3. DASHBOARD CONSOLE VALIDATION

3.1 URL et emplacement

https://console.otov7.com/#faisabilite-3d-review?project=P01

Route à ajouter dans /opt/oto/sites/console/index.html (module Faisabilité existant).

3.2 Composants UI

Header:

• Titre projet + statut global (Draft / En review / Validé)
• Historique versions
• Timeline des validations

Grid 3D:

• 6 tuiles (une par discipline) avec:
  • Preview 3D (model-viewer)
  • Statut discipline (badge)
  • Bouton "Voir en grand"
  • Boutons validation: ✅ Accepter · ⚠️ Réviser · ❌ Rejeter

Panneau clash:

• Liste des clash détectés
• Filtres par sévérité
• Vue 3D synchronisée sur le point de clash

Panneau BOM:

• Tableau matériaux calculés
• Cross-check avec CAPEX estimé
• Alerte si delta > 15%

Panneau audit trail:

• Historique décisions Michel avec timestamps
• Commentaires
• Notifications envoyées

3.3 Backend endpoints

• GET /api/faisabilite/{code}/bim-status → statut 6 disciplines
• POST /api/faisabilite/{code}/validate/{discipline} → accept/reject avec commentaire
• GET /api/faisabilite/{code}/clash-report → JSON clash
• GET /api/faisabilite/{code}/bom → JSON BOM
• POST /api/faisabilite/{code}/regenerate → trigger pipeline complet
• GET /api/faisabilite/{code}/audit-trail → historique décisions

Effort dashboard: 6-8h (front + back).

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4. POINTS DE VALIDATION MICHEL OBLIGATOIRES

5 checkpoints stricts dans le pipeline:

1. CP1 · Après Sprint B1 (Architectural) → Michel valide géométrie/dimensions
   • Blocage: les 4 autres disciplines ne partent PAS sans validation
2. CP2 · Après Sprint B2-B6 (5 disciplines complémentaires) → Michel valide MEP
   • Blocage: clash detection ne part PAS sans validation
3. CP3 · Après Sprint C (Clash Report) → Michel valide plan de résolution des clash bloquants
   • Blocage: BOM/faisabilité ne partent PAS sans validation
4. CP4 · Après Sprint D (BOM) → Michel valide CAPEX calculé vs estimé
   • Blocage: génération feasibility ne part PAS sans validation
5. CP5 · Avant Deploy portal → Michel signe le document bancable final
   • Blocage: pas de mise en ligne sans signature

Chaque checkpoint = notification WhatsApp + email + entrée audit trail.

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5. GAPS PRIORITAIRES vs Vision Michel

Gap	Priorité	Impact	Effort
Split section 4 en 5 sous-sections BIM	🔴 HIGH	Bloque tout	6h
Section 7 · BIM VRD	🔴 HIGH	Règle absolue Michel	3h
Dashboard console validation	🔴 HIGH	Sans ça = risque erreurs propagées	6-8h
Sprint B1 script architectural précis	🔴 HIGH	Fondation des 5 autres	4h
Sprint B2-B5 scripts disciplines	🟡 MED	Après B1 validé	12-16h
Sprint C clash detection	🟡 MED	Après B2-B6	4h
Sprint D BOM CAPEX	🟡 MED	Après C	3h
Modif bankable_v2_strict split SECTIONS	🔴 HIGH	Sans ça template broken	5h
Section 11 annexes (A9-A17)	🟢 LOW	Une fois BIM disponible	1h
Rendus 3D commerciaux (5.4.9)	🟢 LOW	Nice-to-have Sprint 6	2h

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6. RECOMMANDATION DE SÉQUENCEMENT

Semaine 1 (~35h):

• Modifier bankable_v2_strict.py (SECTIONS split + prompts BIM) - 5h
• Modifier template feasibility (11 modules → 15 modules) - 3h
• Coder Sprint B1 architectural précis - 4h
• Coder dashboard console validation (front + back) - 8h
• Regénérer P01 avec BIM Architectural + validation Michel - 2h
• Coder Sprint B2 Structurel - 3h
• Coder Sprint B3 Plomberie - 3h
• Coder Sprint B4 Électrique - 3h
• Coder Sprint B5 Mécanique - 3h
• Coder Sprint B6 VRD Environnemental - 3h

Semaine 2 (~15h):

• Sprint C · Clash Detection - 4h
• Sprint D · BOM CAPEX - 3h
• Sprint E · Feed back complet dans template - 4h
• Tests E2E P01 - 2h
• Documentation utilisateur + directives Gitea - 2h

Total: 50h dev / 2 semaines.

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7. RÈGLES ABSOLUES À RESPECTER (rappel)

• ✅ Zéro invention — tout vient des archives sourcées (otov7-zero-invention-chiffres)
• ✅ Zéro altération rendus existants (otov7-rendus-existants-respect-absolu)
• ✅ Validation Michel étape-par-étape — dashboard console obligatoire
• ✅ BIM 6 disciplines — arch + struct + plomb + élec + méca + VRD (otov7-oto-3d-studio-pipeline-faisabilite)
• ✅ Eau chaude INDIVIDUELLE — jamais centralisée (norme R-001)
• ✅ Sources sourcées — chaque chiffre a une (Source: ...)
• ✅ Trilingue FR/ES/EN — pipeline existant à préserver
• ✅ Frais édition 3% — non négociable

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Ce document est le référentiel unique pour la refonte du pipeline feasibility. Statut: Draft pour validation Michel · publication Gitea après GO