oto-enterprise-os-dtp/DIRECTIVE_FINANCEMENT_BANCAIRE_COMPLET_20260803.md

💰 DIRECTIVE · Module Financement Bancaire COMPLET · 2026-08-03

Exigence Michel (2026-08-03 · 05h AM voyage)

Le module Financement Bancaire actuel est trop simpliste. Michel demande un module COMPLET pour un vrai parcours bancaire immobilier RD.

Composants OBLIGATOIRES

1. Section « Information de l'achat » (auto-remplie)

Résumé de la réservation en cours ·

• Projet · code + nom (P01 Coralis, P03 Nakua, etc.)
• Unité · référence + typologie + surface + orientation + étage + prix USD
• Plan de paiement · 20% résident / 30% étranger + solde bancable
• Apport déjà versé · dépôt de réservation + éventuels versements
• Solde à financer · calcul auto (prix - apport - autres versements)
• Statut Fideicomiso Ley 189-11 · constitué OUI/NON
• Statut CONFOTUR · exonération Ley 158-01 confirmée OUI/NON

2. Section « Choix de la banque partenaire »

Liste des banques dominicaines partenaires OTOV7 avec profils ·

• Banreservas · banque d'État · taux préférentiels résidents · durée jusqu'à 25 ans · LTV 80%
• Banco Popular Dominicano · réseau large · rapide · CONFOTUR-friendly · LTV 75-85%
• BHD León · haut de gamme · étrangers acceptés · biling · durée 30 ans
• Banco Santa Cruz · taux compétitifs · pré-qualif rapide
• Scotiabank Republica Dominicana · étrangers spécialistes · devise USD acceptée · LTV 70%
• López de Haro · niche haut de gamme
• Autre · à ajouter selon demande spécifique

Chaque banque doit afficher · taux min-max %, LTV%, durée max ans, spécialités (résidents / étrangers / CONFOTUR / devises acceptées), documents typiquement requis.

Le client choisit UNE banque en priorité (radio button). Possibilité d'ajouter des banques additionnelles en parallèle (multi-dossiers).

3. Section « Formulaires banque pré-remplis »

Pour chaque banque, générer automatiquement les formulaires officiels PDF de la banque, pré-remplis avec ·

• Données personnelles (nom, prénom, cédula/passeport, téléphone, courriel, adresse, statut marital, dépendants)
• Données financières client (revenu mensuel, autres crédits, épargne)
• Données achat (projet, unité, prix, apport)
• Données WAG vendeur (RNC, adresse, coordonnées)

Formulaires typiques par banque (à obtenir en vrai de chaque banque via démarche relationship manager) ·

• Solicitud de Préstamo Hipotecario
• Autorización de investigación creditica (DataCrédito)
• Declaración jurada de patrimonio
• Autorización débito automático quote-part
• Certificación de origen de fondos (pour étrangers)

Le client télécharge le PDF pré-rempli, le VÉRIFIE, le SIGNE, le RE-UPLOAD via l'interface. Un journal audit trace chaque signature.

4. Section « Exigences bancaires par banque »

Liste explicite des documents que la banque exige, cochée automatiquement au fur et à mesure des uploads.

Documents typiques (varient selon banque) ·

• Client · Cédula ou Passeport (2 côtés), Preuve d'adresse récente (<3 mois), 3 dernières fiches de paye ou déclarations ITBIS/DGII, États bancaires 6 derniers mois, Lettre employeur ou attestation profession libérale, Certification de solvabilité, Certification DataCrédito (délivré par banque)
• Immobilier · Promesa Irrévocable signée notariée, Fideicomiso Inmobiliario constitué, Titre définitif ou Certificado de Título (si disponible)
• Étrangers uniquement · Passeport valide 2 côtés, Visa/résidence si applicable, Lettre origine des fonds notariée (FinCEN GTO), Références bancaires internationales, Références commerciales/personnelles

Chaque item · statut (Non déposé / Déposé / Validé WAG / Envoyé banque), bouton Upload, prévisualisation, remplacement possible.

5. Section « Autorisations à signer »

Documents que le client doit signer AVANT que WAG envoie le dossier à la banque ·

• Autorisation de partage de données personnelles avec la banque (RGPD/Ley 172-13)
• Autorisation d'investigation DataCrédito
• Mandat WAG comme intermédiaire de financement
• Acknowledgment · risques de refus bancaire + politique annulation

Signature électronique OTO Sign™ (DocuSeal) sur chaque autorisation, horodatée + IP + hash.

6. Mention CRITIQUE affichée en permanence

En haut du module Financement Bancaire, bandeau rouge/or persistant ·

⚠ AUCUN DOCUMENT N'EST TRANSMIS À LA BANQUE tant que · · TOUS les documents exigés ne sont pas déposés dans le portail · TOUTES les autorisations ne sont pas signées électroniquement · Validation manuelle WAG confirmée par le conseiller référent

Le bouton « Envoyer à la banque » reste désactivé tant que ces 3 conditions ne sont pas remplies. Statut affiché en temps réel.

7. Statut envoi banque temps réel

Une fois toutes conditions remplies, le bouton « Envoyer à la banque » s'active. Après envoi ·

• Timestamp exact de l'envoi
• Confirmation email + WhatsApp au client
• Numéro de dossier banque attribué
• Timeline switch vers workflow suivi banque (Prequalifié → Dossier soumis → Analyse crédit → Offre reçue → Contrat signé → Décaissement)

8. Journal d'activité complet

Historique horodaté visible par le client ·

• Chaque document déposé (date + heure + IP)
• Chaque autorisation signée (date + heure + hash signature)
• Chaque interaction WAG (validation, remarque, demande complément)
• Chaque étape workflow avancée

Architecture technique demandée

Backend endpoints à créer/enrichir

• GET /api/hypotheque/banques (existe · enrichir avec profils complets)
• POST /api/hypotheque/dossier · créer un nouveau dossier
• GET /api/hypotheque/dossier/{id} · état complet du dossier
• POST /api/hypotheque/dossier/{id}/document · upload document exigé
• POST /api/hypotheque/dossier/{id}/authorization · signer autorisation
• GET /api/hypotheque/dossier/{id}/form/{bank}/{form_type}.pdf · télécharger formulaire pré-rempli
• POST /api/hypotheque/dossier/{id}/submit · envoyer à la banque (gate check TOUS docs + autorisations)
• GET /api/hypotheque/dossier/{id}/journal · historique activité

Frontend refonte renderHypotheque

Layout accordéon 6 sections · Info achat / Choix banque / Formulaires / Exigences / Autorisations / Envoi Bandeau alerte persistant en haut Timeline visible en bas Journal cliquable expandable

Backend gate check

Fonction can_submit_dossier(dossier_id) -> (bool, list_of_reasons) qui vérifie ·

1. Tous les documents is_required=True de la banque choisie sont statut Validé WAG ou Envoyé banque
2. Toutes les autorisations sont signées (signature_date NOT NULL)
3. Un conseiller WAG a validé (wag_validated_by NOT NULL)

Si UNE de ces conditions manque, submit_to_bank() retourne 403 avec liste raisons détaillées.

Estimation effort

• Backend · 5-8 endpoints + gate check + génération PDF formulaires · 3-5 jours
• Frontend · refonte renderHypotheque 6 sections + upload UI + bandeau alerte + journal · 2-3 jours
• Templates PDF · récupérer les vrais formulaires officiels de 6 banques (démarche relationship management) · 1-2 semaines
• Tests · flow complet client + gate check + envoi simulé · 1-2 jours

Total · 3 semaines pour version complète production

Livrable MVP dès ce soir (agents Claude Code DTP)

Phase 1 (P0 · MVP) · 4-6h autonome

• Refonte renderHypotheque avec les 6 sections + bandeau alerte
• Bouton envoi désactivé + affichage raisons
• Upload documents basique (endpoint existant /api/hypotheque/upload-doc)
• Formulaires PDF templates génériques (placeholder texte pré-rempli)

Phase 2 · vrais formulaires banques · attend démarche externes Michel avec relationship managers

Commit régulier

Chaque livraison majeure · commit Gitea [Sprint 5 · Financement] description. Michel voit progression au retour.

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AMENDEMENT · Michel 2026-08-03 · Dépôt initial obligatoire

4ème condition CRITIQUE ajoutée au gate check

Avant que le module Financement Bancaire soit activé et que les démarches avec la banque puissent commencer, le dépôt initial minimum de l'unité doit être COMPLÈTEMENT versé ·

• Résident RD · 20% du prix total de l'unité
• Étranger · 30% du prix total de l'unité

Cette exigence est également une exigence des banques dominicaines · elles n'analysent aucun dossier sans preuve d'apport initial complet. Ley 189-11 (Fideicomiso Inmobiliario) valide.

Gate check étendu · 4 conditions

Fonction can_submit_dossier(dossier_id) -> (bool, list_of_reasons) doit vérifier ·

1. Dépôt initial complet · sum(paiements.montant_verse_usd) >= apport_requis_usd où apport_requis = prix × (0.20 si résident, 0.30 si étranger)
2. Tous les documents is_required=True de la banque choisie sont Validé WAG ou Envoyé banque
3. Toutes les autorisations sont signées (signature_date NOT NULL)
4. Un conseiller WAG a validé (wag_validated_by NOT NULL)

Bandeau alerte mise à jour

En haut du module Financement Bancaire, bandeau rouge/or persistant ·

⚠ AUCUN DOCUMENT N'EST TRANSMIS À LA BANQUE tant que · · Dépôt initial complet (20% résident RD · 30% étranger) versé et vérifié · TOUS les documents exigés ne sont pas déposés dans le portail · TOUTES les autorisations ne sont pas signées électroniquement · Validation manuelle WAG confirmée par le conseiller référent

Le bouton « Envoyer à la banque » reste désactivé tant que ces 4 conditions ne sont pas remplies. Progression affichée en temps réel avec barre 0-100% par condition.

Section « Statut apport initial » ajoutée

Nouvelle section au top du module ·

• Prix total unité · X USD
• Statut résidence · Résident RD / Étranger
• Apport requis (20% ou 30%) · Y USD
• Apport versé · Z USD (calcul depuis USER_DATA.paiements)
• Solde apport restant · W USD
• Barre de progression apport 0-100%
• Bouton « Compléter le dépôt » (redirige vers section Paiements avec pré-config Cardnet montant restant)

Si apport non complet · les autres sections (Choix banque / Formulaires / Exigences / Autorisations / Envoi) sont grisées et non-cliquables. Message · « Complétez d'abord votre apport initial pour démarrer les démarches bancaires ».

Endpoint backend

• GET /api/hypotheque/dossier/{id}/gate-status retourne ·

{
  "can_submit": false,
  "conditions": {
    "apport_initial_complet": {"ok": false, "required": 29000, "paid": 15000, "remaining": 14000, "percent": 51.7},
    "documents_exiges": {"ok": false, "total": 8, "deposited": 5, "validated": 3},
    "autorisations_signees": {"ok": false, "total": 4, "signed": 2},
    "validation_wag": {"ok": false, "validated_by": null}
  }
}

Frontend consomme cet endpoint pour afficher progression réelle et griser boutons.

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PRÉCISION · Michel 2026-08-03 · Validation par OTO Auditeur Finances (agent IA)

La 4ème condition N'EST PAS un humain WAG

Contrairement à la version précédente qui mentionnait « conseiller WAG », la validation est faite directement par OTO Auditeur Finances, un agent IA autonome. Aucun humain WAG n'est requis dans le cycle · c'est de l'audit automatique par agent.

Rôle OTO Auditeur Finances

Agent Claude Code (module OTOIA capability auditeur_finances) qui exécute les vérifications suivantes à chaque changement d'état du dossier bancaire ·

1. Cohérence des données client · nom, cédula/passeport, tel, adresse, employeur cohérents entre tous les documents déposés
2. Vérification montant apport initial · somme des paiements Cardnet + virements = apport requis (20% résident / 30% étranger)
3. Complétude documentaire · tous les documents is_required=True de la banque choisie déposés + non-expirés (< 3 mois pour états bancaires, < 6 mois pour fiches paye)
4. Validation signatures · toutes les autorisations OTO Sign™ ont hash + IP + timestamp valides · pas de manipulation
5. Screening OFAC + PEP + AML · nom client vs liste OFAC SDN (fichier CSV local /opt/oto/data/compliance/ofac-sdn.csv téléchargé le 2026-08-02)
6. Cohérence financière · revenu déclaré ÷ mensualité estimée respecte ratio d'endettement < 40% (norme Superintendencia Bancos RD)
7. Statut Fideicomiso Ley 189-11 · confirmé constitué avec référence acte notarié
8. CONFOTUR · exonération vérifiée si applicable (Ley 158-01)

Décision agent

L'agent produit un rapport structuré JSON dans /opt/oto/data/finance-audits/{dossier_id}_{timestamp}.json ·

{
  "dossier": "HYPO-P01-50r7v1kj0a",
  "audited_at": "2026-08-03T14:30:00Z",
  "audited_by": "oto-auditeur-finances-v1",
  "decision": "APPROVED" | "REJECTED" | "REQUEST_MORE_INFO",
  "checks": {
    "coherence_donnees": "ok",
    "apport_initial": "ok · 30000/30000 USD versé",
    "documents_complets": "missing · manque état bancaire mars 2026",
    "signatures_valides": "ok · 4/4 signées",
    "ofac_screening": "clean",
    "pep_screening": "clean",
    "ratio_endettement": "ok · 28%",
    "fideicomiso": "ok · acte notarié réf ACT-2026-P01",
    "confotur": "n/a"
  },
  "reasons": ["Manque état bancaire mars 2026 pour Banreservas"],
  "next_action": "Client doit déposer document manquant"
}

Signature audit

Le rapport est signé HMAC-SHA256 avec clé privée OTO Auditeur (/etc/oto/oto-auditeur.env · AUDIT_SIGNING_KEY) pour garantir intégrité et non-répudiation. La signature est vérifiée par le backend avant de flipper validation_oto_auditeur à True dans le dossier.

Intervention humaine · uniquement en dernier recours

Un humain WAG (Michel, Xavier, Cesar, Martires) n'intervient QUE si ·

• Agent retourne REJECTED avec raisons ambiguës (< 3× consécutifs sur le même dossier)
• Détection OFAC/PEP positive (screening humain requis par Ley 155-17 AML RD)
• Ratio endettement border-line 38-45% (humain juge exception)
• Client fait un recours écrit contre décision agent

Endpoint backend supplémentaire

• POST /api/hypotheque/dossier/{id}/run-audit · déclenche audit OTO Auditeur (lance capability OTOIA auditeur_finances)
• GET /api/hypotheque/dossier/{id}/audit-latest · retourne dernier rapport JSON
• GET /api/hypotheque/dossier/{id}/audit-history · liste tous les audits horodatés

Cycle automatique

L'agent OTO Auditeur Finances tourne toutes les 15 minutes en background (cron + task queue OTOIA) pour tous les dossiers en état Documents complets · en attente audit. Décisions automatiques poussées à ERPNext + notification client (email + WhatsApp).

Gate check condition 4 mise à jour

Au lieu de wag_validated_by IS NOT NULL, la condition devient ·

audit = get_latest_audit(dossier_id)
condition_4_ok = audit and audit['decision'] == 'APPROVED' and audit['signature_valid']

Le client voit dans son portail « Audit OTO Auditeur Finances · APPROUVÉ le [date] » avec lien vers rapport JSON téléchargeable.